LOCAZIONE COMMERCIALE – CONTRATTO

La locazione commerciale si differenzia da quella residenziale in relazione alla natura del bene locato.

Essa infatti ha come oggetto immobili urbani adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali, immobili commerciali di interesse turistico e locali adibiti ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Questa tipologia contrattuale è conosciuta anche come contratto di locazione 6+6 o 9+9.
La legge che lo regolamenta è la n. 392 del 27 luglio 1978, agli articoli da 27 a 42.

Vediamo insieme i più importanti:

L’articolo 27 dispone le norme specifiche in merito alla durata del contratto, che non può essere inferiore ai sei anni per le attività indicate al punto 1) industriali, commerciali e artigianali 2) di interesse turistico; nove anni, nel caso di attività alberghiere.

L’articolo 28 specifica che il contratto si rinnova tacitamente di sei o nove anni; tale rinnovazione non avviene nel caso in cui perviene disdetta da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

L’ articolo 29 evidenzia le motivazioni che consentono al locatore di dare il diniego alla rinnovazione del contratto dopo i primi sei o nove anni:
– adibire l’ immobile ad abitazione propria o del coniuge, o dei parenti entro il secondo grado in linea retta
– adibire l’ immobile nell’esercizio, in proprio, o del coniuge, o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, delle attività indicate nell’articolo 27.
– demolire l’ immobile per ricostruirlo

Il locatore, deve dichiarare la propria volontà, con lettera raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza dei sei o nove anni. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo tra quelli sopra indicati.

Se il locatore non adempie correttamente, il contratto s’intende rinnovato.

L’articolo 32 prevede che le parti possano convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente a richiesta del locatore in ragione delle eventuali variazione del potere di acquisto della moneta; le variazioni in aumento non possono essere superiori al 75% di quelle accertate dall’ ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati.

L’articolo 34 regolamenta l’ indennità per la perdita dell’avviamento e stabilisce che, in caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, lo stesso ha diritto per le attività indicate ai punti 1) e 2) dell’art. 27, ad un’indennità pari a 18 mensilità dell’ ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere, 21 mensilità.

Il conduttore ha diritto inoltre a un’ulteriore indennità, pari all’importo di quelle sopra descritte, nell’ipotesi in cui l’immobile sia adibito all’esercizio della stessa attività o di attività affini a quella già esercitata dal conduttore, e che ciò avvenga entro l’anno della cessazione del precedente esercizio.

L’articolo 36 disciplina la sublocazione e la cessazione del contratto, che sono ammesse senza la necessità del consenso del locatore. Lo stesso deve essere però informato mediante comunicazione a mezzo raccomandata, in quanto egli può opporsi entro 30 giorni dalla ricezione della stessa.

Gli articoli 38-39-40 si occupano di tre diritti spettanti al conduttore: diritto di prelazione in caso di vendita a terzi, diritto di riscatto e diritto di prelazione in caso di nuova locazione.

Il locatore è infatti tenuto a notificare la volontà di vendere a terzi o di locare nuovamente il bene, mediante ufficiale giudiziario al conduttore; i diritti di prelazione, concedono al conduttore la possibilità di rispondere al locatore per l’intenzione o meno di acquistare o di locare nuovamente l’immobile.

Il diritto di riscatto prevede invece che il conduttore possa riscattare l’ immobile venduto a terzi, senza il suo consenso e senza essere stato preventivamente informato come prevede l’art. 39, versando l’ importo pagato a seguito dell’atto di compravendita all’ acquirente.

Il contratto di locazione commerciale deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione all’agenzia delle entrate.

La registrazione prevede il pagamento della tassa di registro con modello f24 elide e presentazione del modello RLI.

La cedolare secca non è prevista per questa tipologia di contratto.